本報記者 紀睿坤 北京報道    
  儘管限購在北京短時間內難以鬆動,但“三元化”調控作為北京下一步的樓市調控思路,已經在逐步落地。
  9月30日,北京市住建委、財政局、地稅局聯合發佈《關於公佈本市各區域享受優惠政策普通住房平均交易價格的通知》(下稱《通知》),明確自10月8日起,購房人根據新的普通住房價格標準納稅。
  根據新標準,普通住宅認定根據環線、房屋總價和房屋單價劃分,5環內總價不超過468萬,單價不超過39600元/平米,二者滿足其一即可;5-6環總價不超過375萬,單價不超過31680元/平米,二者選其一;6環外不超過281萬,單價不超過23760元/平米。
  這也是北京4年後再次調整普通住宅價格標準,新標准將使得享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。
  普宅被“豪宅”
  21世紀經濟報道記者查詢資料瞭解,在最近的10年內,北京普通住宅標準僅調整過4次。
  且最近的一次是2011年版本的住宅標準,該標準是按照房屋的區位不同設定了不同的房價標準。
  根據2011年的普通住宅標準,除面積外,對於價格也有詳細的標準。四環內北部地區的上限為38880元/平方米、南部地區為34560元/平方米;四至五環北部地區為32400元/平方米、南部地區為28080元/平方米;五至六環北部地區為25920元/平方米、南部地區為20600元/平方米;六環外地區為17280元/平方米。
  照此來看,在符合戶型面積上限的情況下,只有同區位的住房低於上述價格標準,才能被劃歸普通住宅範圍。如果高於這一價格,那麼即便是戶型面積符合低於144平方米的要求,也不能被認定為普通住宅。
  中國房地產指數研究院的歷史監測數據顯示,2013年全年,北京商品住房銷售價格同比漲幅超過20%。2011年-2012年的同比漲幅,也維持在基本相同的水平。
  “如果仍以2011年設定的普通住宅標準衡量當前市場中的住宅是否是普通住宅,實際上,很多項目是‘被豪宅’的。”北京大岳咨詢有限責任公司金永祥如是介紹。
  早在8月,北京市住建委就曾多次召集中介、行業專家、業主等多個代表探討北京普通住宅標準的探討。
  “相比之下,此次調整更符合實際。”北京房地產業協會秘書長陳志介紹,不再區分南北環線,在單價的基礎上,加上總價的參考指標,兩者只要一項符合即可認定為普通住房,將一些單價高、總價低的小戶型納入稅收支持範圍,盡可能將政策覆蓋面擴大。
  政策優惠面擴至9成以上
  根據10月8日開始實施的“普宅新標準”,享受到普通住房稅收優惠的購房家庭比重擴大到90%以上。
  而在4年前,即2011年版本普通住宅標準,彼時,北京住建委相關負責人介紹,僅有70%的購房家庭能夠享受到普通住宅的稅收優惠。
  “通知”亦顯示,此次調整是結合區域調整繫數確定,是以2013年全市新建商品住房平均交易價為基準,即單價2.2萬元/平方米、套總價260萬元/套,根據區域調整繫數確定。區域調整繫數為五環內1.5、五到六環之間1.2、六環外0.9。
  鏈家地產分析師張旭也介紹,調整後,房源由“非普”轉為“普宅”,相應稅費成本將降低不少,減少了購房成本,對剛需或者改善性購房需求來說是好事。
  陳志亦如是舉例,李某購買西三環一套建築面積為60平方米的住房,屬於該家庭唯一住房,成交單價5萬元/平方米。
  按照原標準,該區域享受稅收優惠政策的普通住房平均交易價為38880元/平方米,李某需要按房屋實際成交價格的3%交納9萬元契稅。
  但根據10月8日實施的新標準,該房屋雖然單價超過了區域標準39600元/平方米,但參考總價468萬元/套的標準仍可享受稅收優惠,李某隻需按房屋實際成交價的1%交納契稅3萬元。
  實際上,普通住宅標準的調整也是落地北京“三元化”調控思路的具體體現。北京市住建委早在7月就公佈了北京下一步的房地產調控思路並提出,將按照分類調控的思路,採取系列措施,保證供應,穩定市場。適度放開高端商品房項目,加強稅收徵管,保持房價基本穩定,並適時合理調整享受稅收優惠的普通住宅價格標準。
(編輯:SN117)
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